Revenus immobiliers et LMNP, la stratégie gagnante ?
Le statut LMNP permet de diminuer, voire d’annuler l’imposition sur les revenus issus de la location meublée.
Reconnu par la réglementation en vigueur, il offre une optimisation fiscale avantageuse pour les investisseurs immobiliers.
Le statut LMNP permet de déduire un grand nombre de charges et d’amortir le bien, ce qui en fait un dispositif de défiscalisation particulièrement apprécié des investisseurs immobiliers.
De plus, il se distingue par sa stabilité, avec peu de modifications fiscales au cours des 15 dernières années.
Comment obtenir le statut LMNP ?
Pour obtenir ou conserver le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), deux conditions alternatives doivent être remplies concernant vos revenus :
- Les recettes locatives issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.
- Ou bien, les recettes locatives doivent être inférieures ou égales aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Si vos recettes locatives dépassent 23 000 € et sont supérieures à vos autres revenus (par exemple vos salaires), vous serez automatiquement considéré comme Loueur Meublé Professionnel (LMP).
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, il est nécessaire d’obtenir un numéro de SIRET, qui vous sera demandé lors de la déclaration de vos revenus. Pour ce faire, vous devez créer une entreprise en nom propre ou en indivision.
La création de votre entreprise de location meublée se fait en vous immatriculant auprès du Guichet unique des entreprises sur le site de l’INPI. Vous devrez remplir le formulaire P0I pour une entreprise individuelle (EI) ou FCM (anciennement FCMB) si vous êtes en indivision.
Lors de cette démarche, il y a un point important à ne pas négliger : vous devrez choisir un régime fiscal (micro-BIC ou réel) dans le formulaire. Ce choix est crucial pour bénéficier des avantages fiscaux du LMNP.
Il est important de faire le bon choix dès le début afin d’éviter des démarches administratives supplémentaires et de ne pas payer une imposition trop élevée dès la première année.
Vous pouvez faire appel à nos experts pour retenir le choix le plus judicieux dans votre situation.
N’hésitez pas à consulter sur jegeremongite.fr le guide inscription INPI pour vous faciliter la vie. Si cette démarche vous semble trop compliquée, contactez nous ici.
Quel est l’intérêt majeur du statut LMNP ?
Le principal avantage du statut LMNP réside dans la possibilité de déduire les charges et d’amortir le bien sous le régime réel, ce qui en fait un outil de défiscalisation particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers.
Comparé à la location vide, la location meublée présente un avantage évident. En effet, dans la location vide, il n’est pas possible d’amortir la valeur du bien ni les travaux de construction ou d’agrandissement.
Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles.
De plus, les frais d’acquisition, comme les frais de notaire ou les commissions d’agence, ne sont pas déductibles en location vide, ce qui limite fortement les possibilités de défiscalisation.
Bien que la location vide permette de créer un déficit foncier, ce déficit est uniquement imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique.
En comparaison, le LMNP (qu’il soit ancien ou neuf) offre non seulement des avantages fiscaux plus importants, mais aussi une flexibilité bien plus grande que les autres dispositifs immobiliers d’optimisation fiscale. Par exemple, le dispositif Malraux permet des réductions d’impôt, mais uniquement pour les investisseurs ayant un budget conséquent et souhaitant réaliser des travaux de rénovation lourds, tout en étant contraints de faire appel à un architecte des bâtiments de France et de louer le bien en location nue pendant au moins 9 ans.
Avec la location meublée non professionnelle, vous avez la possibilité d’investir dans une grande variété de biens meublés (en respectant les critères de décence) et d’adapter votre budget à vos objectifs de rentabilité. De plus, vous êtes libre de revendre votre bien à tout moment, tout en respectant les conditions du bail signé avec votre locataire.
Comment optimiser sa fiscalité grâce au LMNP ?
L’investissement locatif en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un excellent moyen de défiscaliser efficacement. Dans le cadre du LMNP, l’investissement consiste à acheter un bien immobilier (neuf ou ancien) et à le louer en meublé. Ces logements sont indépendants, ce qui signifie qu’ils ne sont pas liés à une résidence-services.
Le LMNP traditionnel que nous connaissons tous permet une gestion souple et personnalisée du bien.
Le propriétaire gère lui-même la location, bien qu’il puisse choisir de confier la gestion à une agence spécialisée si nécessaire.
Ce type d’investissement offre une grande flexibilité :
Le propriétaire peut choisir l’emplacement et le budget correspondant à ses attentes. Par ailleurs, pour constituer un patrimoine LMNP, il est également possible de louer une partie de sa résidence principale en tant que location saisonnière.
La défiscalisation liée à la fiscalité du LMNP
Contrairement aux locations nues, qui relèvent des revenus fonciers, la location meublée est soumise à l’impôt dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), que vous soyez loueur professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
En fonction des revenus générés par la location meublée, vous pouvez être soumis à un régime d’imposition spécifique ou choisir entre deux régimes fiscaux :
le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le Régime Micro-BIC
Pour être éligible au régime micro-BIC, les recettes locatives des deux dernières années (N-1 et N-2) doivent être inférieures à un plafond spécifique, en fonction du type de location meublée :
- 188 700 € pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.
- 77 700 € pour la location meublée classique ou les meublés de tourisme non classés.
Le régime micro-BIC prévoit un abattement forfaitaire sur les recettes locatives.
Cet abattement varie selon le type de location :
- 50 % d’abattement pour la location meublée classique et les meublés de tourisme non classés.
- 71 % pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.
ATTENTION, la loi de finances 2025 vient modifier les seuils de chiffre d’affaires annuel et les abattements forfaitaires. Pour exemple, un meublé de tourisme non classé devra faire une déclaration réelle si son chiffre d’affaires annuel dépasse 15 000€. En dessous, il pourra soit bénéficier d’un abattement de 30%, soit opter pour le régime réel.
Ce régime ne permet pas la déduction des charges, l’amortissement du bien ou l’imputation d’un déficit fiscal.
Le Régime Réel
Même si vos revenus restent sous les plafonds du micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel. Cependant, si vos revenus de location meublée dépassent les limites du micro-BIC, vous serez automatiquement soumis au régime réel.
Le régime réel permet de déduire un large éventail de charges, telles que les frais d’acquisition, la taxe foncière, les frais de gestion, d’assurance, les dépenses d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunt.
En outre, il permet de déduire l’amortissement du bien, ce qui constitue un avantage fiscal considérable.
L’amortissement est un mécanisme qui permet de prendre en compte la dépréciation d’un bien au fil du temps. Les montants amortissables (pour l’immeuble et le mobilier) ne peuvent pas excéder le montant des loyers perçus, diminué des autres charges.
Il ne peut donc pas entraîner un déficit fiscal, mais l’amortissement non utilisé peut être reporté sur les années suivantes, sans limite de durée.
Le régime réel, grâce à l’amortissement, permet de réduire significativement la fiscalité sur les revenus locatifs pendant une période prolongée, ce qui constitue un excellent moyen d’augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier tout en limitant votre imposition.
L’option pour le régime réel en location meublée non professionnelle (LMNP) n’a pas besoin d’être renouvelée chaque année. Une fois exercée, cette option est valable pour une durée d’un an et se reconduit tacitement les années suivantes. Si vous souhaitez revenir au régime micro-BIC, il est nécessaire d’en faire la demande expresse auprès de l’administration fiscale.
Il est également nécessaire de tenir une comptabilité commerciale et de déposer une déclaration fiscale chaque année.
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Défiscalisation en LMNP neuf : Quelles sont les options en 2025 ?
Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière, le Pinel et le Censi-Bouvard sont les plus connus pour l’immobilier neuf. Mais est-il possible de les cumuler avec le statut LMNP ?
Fin du dispositif Censi-Bouvard en 2023
Le dispositif Censi-Bouvard, qui était compatible avec la location meublée non professionnelle (LMNP), a pris fin au 1er janvier 2023.
Jusqu’à cette date, il permettait d’investir dans des résidences de services (comme les résidences étudiantes, seniors ou d’affaires) rénovées, neuves ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement).
Ce dispositif offrait une réduction d’impôt de 11 % du prix de vente hors taxes dans une limite de 300 000 €.
Cependant, la loi de finances pour 2023 a décidé de ne pas prolonger le Censi-Bouvard, jugé inadapté aux besoins actuels en matière de logement pour étudiants et retraités.
Défiscalisation en Pinel ou LMNP ?
Le Pinel est un autre dispositif de défiscalisation applicable à l’immobilier neuf qui a pris fin au 1er janvier 2025. Il est important de noter que le cumul entre le Pinel et le statut LMNP n’est pas possible pour optimiser la fiscalité sur un même bien immobilier.
Le Pinel permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt selon la durée de location du bien. Par exemple, pour les investissements réalisés en 2024 : 9 % de réduction pour un engagement de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.
En revanche, la location meublée non professionnelle (LMNP) offre une plus grande flexibilité. Comme pour une grande majorité des dispositifs dédiés à l’immobilier, l’investissement en Pinel était limité à des zones tendues, où les loyers sont plafonnés, alors qu’en LMNP, vous êtes libre de choisir l’emplacement du bien et de fixer le montant du loyer, qui peut être plus élevé qu’en location nue, bien que soumis à certaines règles dans les grandes villes.
Conclusion
En 2025, le statut LMNP demeure une option de défiscalisation immobilière attrayante pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur fiscalité sur le long terme. Grâce aux dispositifs légaux en vigueur, le choix du régime réel simplifié permet souvent de réaliser des économies d’impôt significatives en prenant en compte le total des charges liées à l’activité de location.
Le principe du LMNP offre ainsi une gestion flexible et optimisée de votre investissement locatif, favorisant une rentabilité plus importante sur le long terme.
