Un plafond LMNP est un montant de recettes locatives annuelles au-delà duquel votre régime d’imposition ou votre statut change. Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP), trois plafonds comptent au titre des revenus 2026 : 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, 83 600 € pour une location meublée de longue durée ou un meublé classé, et 23 000 € pour la frontière avec la location meublée professionnelle (LMP).
Ces trois chiffres ne servent pas à la même chose, et beaucoup de propriétaires croient à tort qu’un seul seuil gouverne leur activité.
Nous suivrons Camille dans ce guide. Elle loue un gîte à Dinan depuis janvier 2026, encaisse 18 000 € de loyers sur l’année et perçoit 32 000 € de salaire. À la fin du déroulé, vous saurez comme elle quel plafond vous concerne, quel régime s’applique et où reporter vos loyers dans votre déclaration des revenus.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’un plafond LMNP ?
- Comment le plafond LMNP change tout pour votre gîte.
- Avant de commencer : ce que vous devez avoir en main
- Étape 1 : qualifiez précisément votre location
- Étape 2 : additionnez vos recettes annuelles
- Étape 3 : comparez au plafond du régime micro-BIC
- Étape 4 : testez le plafond LMNP de 23 000 €
- Étape 5 : choisissez votre régime et déclarez
- Le résultat obtenu et ce qui vous attend ensuite
- Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un plafond LMNP ?
Un plafond LMNP est un seuil de recettes fixé par la loi, qui détermine deux choses : le régime d’imposition applicable à vos loyers et votre statut de loueur. Les recettes désignent la totalité des sommes encaissées auprès de vos locataires, provisions pour charges comprises.
Vos loyers meublés ne relèvent pas des revenus fonciers, réservés à la location vide. Ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), celle des activités commerciales. D’où des plafonds propres à la location meublée.
Trois plafonds coexistent au titre des revenus 2026 :
- 15 000 € pour les locations meublées de tourisme non classées, autrement dit un logement touristique auquel aucune étoile n’a été attribuée par un organisme agréé ;
- 83 600 € pour une location meublée de longue durée, un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes ;
- 23 000 € de recettes annuelles pour la frontière entre les locations meublées non professionnelles et la location meublée professionnelle (LMP).
En clair, les deux premiers plafonds décident de votre régime fiscal, le troisième de votre statut. Ils s’apprécient séparément.
Comment plafond LMNP change tout pour votre gîte.
Franchir un plafond ne déclenche aucune amende. Cela change le calcul de votre impôt sur le revenu, et l’écart se compte en euros.
Sous le régime micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire, c’est-à-dire une réduction automatique censée couvrir la totalité de vos charges. Au titre des revenus 2025, il s’élève à 30 % pour un meublé de tourisme non classé et à 50 % pour les autres locations meublées, avec un plancher de 305 €. En contrepartie, vous ne déduisez aucune dépense réelle.
Reprenons Camille et son gîte non classé. Sur 18 000 € de recettes, l’abattement de 30 % représente 5 400 € : son bénéfice imposable ressort à 12 600 €. Avec un gîte classé et 50 % d’abattement, il tomberait à 9 000 €, soit 3 600 € de base imposable en moins.
S’ajoutent les prélèvements sociaux, dus au taux global de 18,6 % lorsque vos revenus ne sont pas soumis aux cotisations sociales par un organisme de sécurité sociale. Pour Camille : 12 600 € x 18,6 %, soit 2 343,60 €.
Avant de commencer : ce que vous devez avoir en main
Réunissez quatre éléments avant tout calcul. Comptez dix minutes.
- La nature de votre location : longue durée, meublé de tourisme classé ou meublé de tourisme non classé.
- Le montant exact de vos recettes encaissées en 2024, en 2025 et depuis le 1er janvier 2026, charges comprises.
- Les revenus d’activité de votre foyer fiscal : salaires, pensions, autres bénéfices industriels et commerciaux ou non commerciaux.
- Votre mode de détention : en propre, en indivision ou en communauté.
Ce dernier point est décisif. Si le logement est détenu en indivision, le régime micro ne vous est pas ouvert : vous déclarez au régime réel, quel que soit le montant de vos recettes.
Point de vigilance. L’erreur la plus fréquente ici consiste à ne compter que les loyers hors charges. Le total à retenir inclut les provisions pour charges payées par le locataire. Cet oubli fait croire à un plafond respecté alors qu’il est dépassé.
Étape 1 : qualifiez précisément votre location
Cette étape se fait avant la mise en location, et de toute façon avant tout calcul. Sans elle, vous comparez vos recettes au mauvais plafond.
Un meublé de tourisme classé est un logement ayant fait l’objet d’une décision de classement par un organisme agréé, selon cinq catégories de une à cinq étoiles. Sans cette décision, il est non classé, même s’il est confortable et très bien noté.
Une location meublée de longue durée est louée à un locataire qui y installe sa résidence principale. Une location de courte durée accueille une clientèle de passage, sans qu’elle y élise domicile.
Camille loue à la semaine et n’a jamais demandé de classement. Son activité relève des meublés de tourisme non classés : son plafond est de 15 000 €.
Point de vigilance. Beaucoup se croient classés parce qu’ils affichent des étoiles sur une plateforme de réservation. Sans décision d’un organisme agréé, le plafond chute à 15 000 € et l’abattement à 30 %.
Étape 2 : additionnez vos recettes annuelles
La nature de votre location établie, calculez vos recettes. Elles s’apprécient par année civile, du 1er janvier au 31 décembre, sur les sommes réellement encaissées.
Point souvent ignoré : pour vos revenus 2026, l’administration ne regarde pas 2026, mais vos recettes de 2025 et de 2024.
Si vous démarrez votre activité, le régime micro s’applique automatiquement l’année de création et l’année suivante. Le seuil de la première année est ajusté au prorata du temps d’exploitation, selon le calcul suivant : seuil en vigueur x nombre de jours d’existence / 365. Les entreprises saisonnières échappent à cet ajustement.
Camille a créé son activité en janvier 2026. Ses recettes 2024 et 2025 étant nulles, le micro lui est acquis pour 2026 et 2027.
Point de vigilance. Le plafond du régime micro s’apprécie par catégorie d’activité, tandis que le plafond des revenus de 23 000 € s’apprécie au niveau de votre foyer fiscal, toutes locations meublées confondues. Confondre les deux périmètres conduit à une conclusion fausse.
Étape 3 : comparez au plafond du régime micro-BIC
Recettes et catégorie en main, la comparaison devient mécanique. Pour les revenus perçus en 2026, le régime micro s’applique si votre chiffre d’affaires de 2025 ou de 2024 n’a pas dépassé 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, ou 83 600 € pour une location de longue durée, un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes.
Un dépassement sur une seule de ces deux années ne change rien : vous ne sortez du micro qu’après deux années consécutives de dépassement.
Au-delà, le régime réel simplifié s’applique de plein droit. Il suppose une comptabilité conforme au plan comptable général et une déclaration de résultat n° 2031. En échange, chaque charge déductible engagée dans l’intérêt de l’activité réduit votre bénéfice, et vous pouvez amortir, c’est-à-dire déduire chaque année une fraction du prix d’achat du bien et des meubles. Cet amortissement ne peut pas créer de déficit.
Si Camille encaisse 18 000 € en 2026 puis en 2027, ces deux années dépassent 15 000 € : le réel s’imposera au 1er janvier 2028.
Point de vigilance. Croire qu’un seul dépassement fait basculer immédiatement au réel pousse à des décisions précipitées. Vous avez en réalité une année pour vous organiser.
Étape 4 : testez le plafond LMNP de 23 000 €
Votre régime fiscal est déterminé. Reste votre statut, qui obéit à des règles différentes.
Statut LMNP ou statut LMP ?
L’article 155, IV-2 du code général des impôts pose deux conditions cumulatives pour être loueur en meublé professionnel : vos recettes annuelles de location meublée, tous membres du foyer fiscal confondus, dépassent 23 000 €, et elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu.
Concrètement, si une seule condition manque, vous restez LMNP. Avec 18 000 € de recettes, inférieurs à 23 000 €, Camille reste non professionnelle. Elle le resterait avec des loyers supérieurs à 23 000 €, tant qu’ils restent sous ses 32 000 € de salaire.
Le statut n’est pas neutre. En LMNP, un déficit n’est reportable que dix ans, et uniquement sur des revenus de location meublée non professionnelle. En LMP, il s’impute sur le revenu global.
Le second seuil de 23 000 €
Un autre seuil de 23 000 € existe, sans rapport avec le premier. Les loueurs de courte durée dont les recettes dépassent ce montant relèvent des cotisations sociales dues à un organisme de sécurité sociale (article L. 611-1 du code de la sécurité sociale).
Point de vigilance. Confondre ces deux seuils est l’erreur la plus répandue. Le premier décide de votre statut fiscal, le second de votre affiliation sociale : on peut relever des cotisations sociales en restant LMNP.
Étape 5 : choisissez votre régime et déclarez
Dernière étape, chaque printemps. Au régime micro, reportez le montant brut de vos recettes sur la déclaration complémentaire n° 2042-C PRO, dans le cadre consacré aux revenus des locations meublées non professionnelles. L’abattement s’applique automatiquement : ne le déduisez pas vous-même.
Si le réel est plus favorable, vous pouvez opter, même sous les plafonds. L’option se formule auprès de votre service des impôts des entreprises jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année précédant son application. Elle vaut un an et se renouvelle automatiquement.
Camille reste au micro et déclarera ses 18 000 € au printemps 2027. Les règles fiscales évoluent au fil des lois de finances et chaque situation est particulière : un point avec un expert-comptable sécurise ce choix.
Point de vigilance. L’option manquée ne se rattrape pas en cours d’année. Vous restez alors au micro pour toute l’année, même si vos charges réelles dépassent largement l’abattement forfaitaire.
Le résultat obtenu et ce qui vous attend ensuite
Vous savez désormais dans quelle catégorie se range votre location, quel plafond vous concerne, quel régime s’applique, quel statut de loueur est le vôtre et sur quel formulaire déclarer.
Ce diagnostic se refait chaque janvier. Un classement obtenu, un locataire de longue durée ou une forte occupation suffisent à déplacer votre plafond.
Un dernier point à anticiper si vous êtes au réel : depuis le 16 février 2025, le prix d’acquisition servant au calcul de la plus-value de revente est diminué des amortissements déjà déduits. Les avantages fiscaux du réel se mesurent donc sur la durée complète de détention, revente comprise.
Questions fréquentes
Quel est le plafond LMNP à ne pas dépasser en 2026 ?
Pour les revenus perçus en 2026, le plafond du régime micro est de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé et de 83 600 € pour une location de longue durée, un meublé classé ou une chambre d’hôtes. Le seuil de 23 000 €, lui, concerne votre statut.
Comment savoir si je dépasse le plafond LMNP de 23 000 € ?
Additionnez les recettes de location meublée de tous les membres de votre foyer fiscal. Si le total dépasse 23 000 € et excède aussi vos autres revenus d’activité, vous devenez loueur en meublé professionnel. Si une seule condition manque, vous restez non professionnel.
Pourquoi mon abattement forfaitaire est-il de 30 % et pas de 50 % ?
Parce que votre logement est un meublé de tourisme non classé. Au titre des revenus 2025, l’abattement est de 30 % pour cette catégorie, contre 50 % pour les meublés classés, les chambres d’hôtes et les autres locations meublées.
Quelle est la différence entre prélèvements sociaux et cotisations sociales ?
Les prélèvements sociaux sont prélevés par l’administration fiscale au taux global de 18,6 % sur votre bénéfice. Les cotisations sociales sont dues à un organisme de sécurité sociale, notamment si vos recettes de courte durée dépassent 23 000 € par an. Les deux ne se cumulent pas.
Vous savez où vous en êtes, passez au calcul
Vous avez les cinq réflexes qui comptent : qualifier votre location, additionner vos recettes, les comparer au bon plafond, tester le seuil de 23 000 € et déclarer sur le bon formulaire.
Reste la question qui suit toujours : micro-BIC ou réel simplifié, lequel vous coûte le moins ? Le simulateur de comparaison de régimes de Je Gère Mon Gîte vous donne la réponse chiffrée sur votre situation, en quelques minutes, à partir de vos loyers et de vos charges. Créez votre espace et gardez la main sur votre fiscalité toute l’année.
