Bien appréhender la différence entre devenir Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est crucial pour les investisseurs immobiliers car chacun de ces deux statuts offrent des avantages qui diffèrent largement en termes d’objectifs patrimoniaux, de gestion des revenus locatifs et de fiscalité.

Dans cet article approfondi, nous analysons les aspects clés des deux régimes pour vous aider à prendre une décision éclairée. 

En optant pour l’activité de loueur en meublé professionnel, vous bénéficiez d’une meilleure protection sociale des indépendants, mais vous êtes également soumis à des obligations plus contraignantes.

En revanche, le statut de loueur en meublé non professionnel offre plus de souplesse en termes de gestion tout en permettant la déduction des charges liées à l’activité locative si vous retenez le régime réel. 

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Différences fondamentales entre LMP et LMNP

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est idéal pour les investisseurs particuliers qui souhaitent générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. En effet, ce régime permet aux propriétaires de petites surfaces ou de biens loués en complément de revenu de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Conditions pour bénéficier du LMNP :

Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des 2 conditions suivantes est remplie :

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €
• Les revenus issus de vos locations meiblées sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC : BIC : Bénéfices industriels et commerciaux…).

Qu’est-ce que le LMP ?

Le statut de LMP s’adresse le plus souvent aux propriétaires qui font de leur activité de location meublée leur activité principale. En optant pour ce statut, ils ont la possibilité de maximiser les avantages fiscaux, mais doivent également se conformer à des règles strictes.

Au travers ce statut, vous serez redevable de cotisations sociales auprès de l’URSSAF, ce qui vous permettra de cotiser pour préparer, voire optimiser votre retraite. En somme, le statut de LMP offre des avantages qui peuvent être considérables, mais il est important de bien comprendre les règles et les implications avant de s’y engager.

Conditions pour bénéficier du LMP :

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :

• Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile. Ce plafond est ajusté pour l’année de création de votre activité ;

• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres revenus des personnes qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale).

La location peut être saisonnière ou à long terme, du moment que l’activité est exercée à titre professionnel et habituel.

Petite précision : Il n’est pas possible de cumuler les deux statuts au sein d’un même foyer fiscal.

La fiscalité : un facteur clé à considérer

Imposition des revenus locatifs

Dans les deux cas, les revenus locatifs sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais les implications fiscales diffèrent :

Régime Micro-BIC :

Ce régime est idéal si vous avez peu de charges liées à votre bien.

Le résultat imposable est égal au total des recettes diminué d’un abattement forfaitaire qui va dépendre à compter des revenus de 2025, du type de location, du classement ou non de votre logement et de votre chiffre d’affaires.

Voici sous forme de tableau un résumé : 

Concernant les chambres d’hôtes, le débat ne semble pas tranché entre le fait que ce soit une activité para hôtelière ou une activité de location meublée, ce qui pourrait avoir très rapidement des incidences, que ce soit sur le seuil (77 700 € ou 188 700 €) ou sur le taux de l’abattement. 

Le régime micro-bic n’est pas éligible aux indivisions, y compris lorsque l’indivision est entre pacsé ou époux, sauf exception (Le BOFIP précise au BOI-BIC-DECLA-10-20 § 80 que le régime micro est possible si un seul des deux époux est inscrit au RCS). 

Régime Réel :

• Vous pouvez déduire toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, gestion locative, etc.
• Vous pouvez également amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire vos revenus imposables jusqu’à les neutraliser.

Gestion des déficits fiscaux : LMNP vs LMP

• LMNP : Les déficits fiscaux sont uniquement reportables sur les revenus locatifs des années suivantes, pendant une durée de 10 ans.
• LMP : Les déficits fiscaux sont imputables sur le revenu global, ce qui réduit immédiatement l’impôt sur vos autres sources de revenus (salaires, pensions,etc.).

Cotisations sociales et prélèvements sociaux

Le versement de cotisations sociales dépend du montant des revenus que vous tirez de cette activité. Il varie aussi en fonction du type de logement meublé (location de longue durée, meublé de tourisme classé ou non). 

Votre statut, que vous soyez en LMNP ou en LMP, n’a pas d’incidence.

Si vos recettes sont inférieures à 23 000 €, vous ne payez pas de cotisations sociales pour votre activité.

Si vos recettes sont supérieures à 23 000 €, vous devrez payer des cotisations sociales.

Gestion des plus-values à la revente

L’un des points les plus importants dans l’immobilier locatif concerne la taxation des plus-values en cas de revente du bien.

LMNP : Régime des particuliers

• Vous bénéficiez d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention du bien.
• Les prélèvements sociaux sont exonérés après 30 ans de détention.
• L’amortissement pratiqué en régime réel impacte la base de calcul de la plus-value depuis 2025.

LMP : Régime des plus-values professionnelles

• Si vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 € par an, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale après 5 ans d’activité.
• Si vos recettes dépassent 90 000 €, l’exonération est partielle et dépend de vos revenus.

Avantage clé du LMP : Ce régime permet de bénéficier d’un abattement pour durée de détention sur les plus-values long termes de 10% par an au-delà de la 5ème année. Si votre bien vaut plus cher aujourd’hui qu’au moment de son acquisition, vous ne serez donc pas taxé sur cette différence si vous conservez ce bien durant 15 ans. 

Charges déductibles et amortissement

Que vous soyez en LMP ou LMNP, les charges déductibles sont sensiblement les mêmes, tout comme la possible déduction de l’amortissement. C’est le régime d’imposition qui détermine la déduction ou non des charges. 

Au régime micro, aucune déduction n’est tolérée. Au régime réel (applicable au LMNP et obligatoire pour le LMP), vous pouvez déduire les charges liées à l’exploitation de votre bien.

Charges déductibles

Voici une liste des principales charges déductibles :

• Frais d’acquisition : honoraires de notaire et commissions d’agence immobilière.
• Intérêts d’emprunt : intérêts des prêts contractés pour l’achat du bien, ainsi que les frais de dossier et d’assurance emprunteur.
• Taxes et impôts : taxe foncière et cotisation foncière des entreprises (CFE).
• Assurances : primes d’assurance propriétaire non occupant (PNO) et assurance loyers impayés.
• Charges de copropriété : dépenses non récupérables sur le locataire.
• Frais de gestion : honoraires de gestion locative et frais de comptabilité.
• Dépenses d’entretien et de réparation : coûts liés aux travaux d’entretien courant et de réparation du bien.
• Abonnements et consommations : frais d’électricité, d’eau, de gaz, d’internet et de téléphone si ces services sont inclus dans le loyer.
• Frais de publicité : coûts pour la diffusion d’annonces visant à trouver des locataires.

Très peu de charges ne sont pas déductibles, mais nous pouvons prendre deux exemples de charges que vous ne pourrez pas déduire :

• La taxe d’habitation ;
• Les amendes.

Il est crucial de conserver tous les justificatifs des dépenses déductibles et de s’assurer que chaque charge est engagée dans l’intérêt direct de l’exploitation locative. Pour une gestion fiscale optimale, il est recommandé de consulter un expert-comptable spécialisé en location meublée.

Amortissement du bien et du mobilier

L’amortissement en location meublée est un mécanisme comptable permettant aux propriétaires de déduire, sur plusieurs années, la perte de valeur progressive de leur bien immobilier et de son mobilier.  Il permet de diminuer significativement le revenu imposable en venant en déduction des loyers perçus. Dans certains cas, cette déduction peut même annuler l’imposition sur les revenus locatifs, offrant ainsi une optimisation fiscale intéressante pour les investisseurs. Fonctionnement de l’amortissement en location meublée :

• Bien immobilier : La valeur du bien, hors coût du terrain, est répartie sur une durée généralement comprise entre 20 et 30 ans. Chaque année, une fraction de cette valeur est déduite des revenus locatifs, réduisant ainsi le bénéfice imposable.
• Mobilier et équipements : Les meubles et équipements fournis avec le logement peuvent également être amortis sur une période plus courte, souvent entre 5 et 10 ans, reflétant leur durée d’utilisation estimée.

Quel statut pour quel type d’investisseur ?

LMNP : Pour les investisseurs occasionnels

Le LMNP est idéal pour :

• Les particuliers qui souhaitent générer des revenus complémentaires.
• Les investisseurs ayant peu de charges ou un faible niveau de revenus locatifs.
• Les propriétaires cherchant une gestion administrative simplifiée.

LMP : Pour les investisseurs professionnels

Le LMP s’adresse à :

• Ceux qui souhaitent faire de la location meublée leur activité principale.
• Les investisseurs générant des revenus locatifs importants.
• Les propriétaires qui souhaitent maximiser les déductions fiscales et bénéficier d’une couverture sociale.

Conclusion : Quel statut choisir ?

En conclusion, juste un conseil : Il est nécessaire de bien vous entourer pour mesurer les incidences de votre projet. Consultez nos experts (Lien vers demande de rendez-vous ou mail) pour prendre des décisions adaptées à votre situation et optimiser votre stratégie d’investissement !