Déficit foncier : définition, calcul et report
Je gère mon gîte informe et accompagne les propriétaires. Nous présentons ici les règles et bonnes pratiques (sans se substituer à un professionnel réglementé).
1) Déficit foncier : de quoi parle‑t‑on ?
Le déficit foncier apparaît lorsque, en location nue (non meublée) et au régime réel, vos charges déductibles des revenus fonciers dépassent vos loyers encaissés.
La fraction du déficit hors intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite annuelle de 10 700 euros. Le solde (et la part issue des intérêts d’emprunt) se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour bénéficier de l’imputation, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l’imputation.
2) Calcul des revenus fonciers : micro‑foncier ou réel ?
a) Régime micro‑foncier (simple, jusqu’à 15 000 €)
Si le total des loyers hors charges est inférieur à 15 000 €, le régime micro‑foncier s’applique de plein droit : abattement de 30 % (pas de déduction de charges détaillées). Il ne permet pas de créer un déficit foncier. Une option pour le régime réel (engagement 3 ans) est possible si vos charges sont élevées.
b) Régime réel (détaillé, générateur de déficit)
Au réel, le revenu foncier net = recettes encaissées – charges déductibles payées avant le 31 décembre de l’année (principe des décaissements). Exemples de charges déductibles :
- taxe foncière ;
- charges de copropriété / provisions pour charges ;
- frais de gestion (dont forfait fiscal de 20 € par local prévu par le Code général des impôts) ;
- primes d’assurance ;
- intérêts d’emprunt ;
- honoraires d’agence immobilière ;
- dépenses d’entretien et de réparation (hors construction/agrandissement).
Exemple (annuel) :
- Loyers bruts : 9 600 euros,
- Provisions pour charges : 700 euros par an,
- Frais de gestion : 360 euros,
- Taxe foncière : 1 000 euros,
- Primes d’assurance : 180 euros,
- Intérêts d’emprunt : 2 200 euros.
On additionne les loyers et on soustrait les charges payées avant le 31 décembre de l’année. Si le résultat est négatif, il s’agit d’un déficit foncier.
3) Report du deficit foncier : règles d’imputation
- Imputation sur le revenu global : jusqu’à 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt), sous condition de location pendant 3 ans après l’imputation.
- Report sur les revenus fonciers : la fraction excédentaire et la fraction provenant des intérêts d’emprunt sont reportables sur 10 ans.
4) 2023‑2026 : travaux de rénovation énergétique et plafond 21 400 €
Jusqu’au 31 décembre 2026, sur option et sous conditions (travaux permettant de passer d’une classe DPE E/F/G à A/B/C/D, devis accepté à partir du 5 novembre 2022 et dépenses payées entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2026), le plafond d’imputation sur le revenu global peut être porté à 21 400 €. Les autres règles (intérêts, report 10 ans, condition de location) demeurent.
5) Charges déductibles : points à surveiller
- Provisions pour charges de copropriété : déductibles l’année du versement, puis régularisation l’année suivante.
- Intérêts d’emprunt : toujours déductibles, mais non imputables sur le revenu global (ils alimentent le report sur 10 ans).
- Dépenses non déductibles : construction, reconstruction, agrandissement (hors dispositifs spécifiques).
6) Déficit foncier et location meublée (LMNP / LMP)
Le déficit foncier concerne la location nue (revenus fonciers). En location meublée :
- LMNP (BIC) : un déficit (hors amortissements) est reportable sur des bénéfices LMNP des 10 années suivantes, non imputable sur le revenu global.
- LMP (BIC pro) : le déficit est imputable sur le revenu global, reportable si besoin.
Ces repères sont différents des règles ‘revenus fonciers’ évoquées plus haut.
7) FAQ
Le déficit foncier s’applique‑t‑il en régime micro‑foncier ?
Non. Le micro‑foncier applique un abattement de 30 % et n’autorise pas la déduction détaillée des charges ; pas de déficit foncier.
Quels justificatifs conserver ?
Factures de travaux, appels et décomptes de charges de copropriété, quittances d’assurance, intérêts et tableaux d’amortissement du prêt, taxe foncière, honoraires d’agence immobilière, etc.
Que devient la part du déficit non utilisée ?
La fraction imputable sur le revenu global (10 700 € hors intérêts) peut, si elle n’est pas absorbée, faire l’objet d’un report (selon les règles en vigueur). Le surplus et les intérêts d’emprunt sont reportables 10 ans sur les revenus fonciers.
8) Checklist
1) Lister vos recettes : loyers encaissés + récupérations (charges) – charges locatives restées à votre charge.
2) Rassembler vos charges payées en N (jusqu’au 31 décembre de l’année) : taxe foncière, provisions pour charges (copropriété), frais de gestion (dont 20 € par local), primes d’assurance, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien/réparation.
3) Vérifier l’imputation : jusqu’à 10 700 € sur le revenu global (hors intérêts) + report sur 10 ans pour le reste. Option 21 400 € si travaux de rénovation énergétique éligibles.
9) À retenir
Le déficit foncier est un levier propre à la location nue. Il naît quand les charges déductibles dépassent les loyers et peut alléger l’impôt sur le revenu si l’imputation est respectée.
Le micro‑foncier (abattement 30 %) ne crée pas de déficit. Le réel permet la déduction détaillée (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, etc.).
Points essentiels :
- Imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (part hors intérêts d’emprunt). Le surplus et les intérêts se reportent 10 ans sur les revenus fonciers, avec obligation de location maintenue 3 ans après l’imputation.
- Principe des décaissements : sont pris en compte les paiements effectifs jusqu’au 31 décembre de l’année (provisions pour charges, taxe foncière, frais d’agence, etc.).
- Plafond majoré 21 400 € (jusqu’au 31/12/2025) possible pour certains travaux de rénovation énergétique.
- À ne pas confondre avec la location meublée (LMNP/LMP), qui obéit à des règles d’imputation différentes.
Pour sécuriser vos démarches, il est utile de se référer aux textes et aux pas‑à‑pas de l’administration fiscale ; de notre côté, nous informons et accompagnons les propriétaires, sans nous substituer aux professionnels réglementés (expert‑comptable, notaire, CGP).
