CFE et location meublée : imposition et exonération
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par les professionnels exerçant, au 1er janvier de l’année d’imposition, une activité non salariée à titre habituel, quels que soient la nature de l’activité ou le statut juridique, comme le précise l’article 1447 du Code Général des Impôts.
Cette taxe, instaurée par la loi de finances de 2010 en remplacement de la taxe professionnelle est l’une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET), l’autre étant la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). La plupart des loueurs en meublé ne sont pas concernés par la CVAE, qui s’applique aux activités générant un chiffre d’affaires annuel supérieur à 500 000 €. Par ailleurs, la CVAE est en cours de suppression progressive et devrait être totalement éliminée d’ici 2027
Sauf exonération détaillée ci-dessous, la location ou sous location de meublés de tourisme est une activité imposable à la CFE.
Voici un aperçu des règles fiscales relatives à la CFE dans le cadre de la location meublée.
Qui est concerné ?
Pour être redevable de la CFE, l’activité du contribuable doit remplir les conditions suivantes :
- L’activité est exercée en France;
- L’activité présente un caractère habituel : elle est exercée de manière répété ;
- L’activité est exercée à titre professionnel : cela exclut les activités sans but lucratif et les personnes qui se limitent à la gestion de leur patrimoine privé ;
- L’activité est non salariée : les salariés ne sont pas concernés par la CFE.
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) concerne aussi bien les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) que les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), et ce quel que soit le régime fiscal retenu (Réel ou micro).
Elle s’applique que votre bien soit mis en location meublée à long terme ou en location saisonnière.
Quels sont les cas d’exonération de CFE pour une location meublée ?
Votre activité de location meublée va être exonérée de CFE l’année de sa création (uniquement jusqu’au 31 décembre de l’année en cours).
Ensuite, les dispositifs législatifs permettent d’être exonéré de la CFE en location meublée dans certaines situations.
Par exemple, les propriétaires ou locataires qui louent de manière accidentelle, sans caractère périodique, une partie de leur habitation personnelle bénéficient d’une exonération.
De plus, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent également être exonérées, à condition que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire ou sous-locataire et que le prix de location reste raisonnable.
Les locations de tout ou partie d’une habitation personnelle, qu’il s’agisse de gîtes ruraux, de meublés de tourisme ou de locations sans classement spécifique, sont également exonérées de la CFE, sauf si la commune a pris une délibération contraire.
D’autre part, dès lors que la location meublée s’accompagne de prestations fournies dans les mêmes conditions que celles dispensées par les hôtels (petits déjeuners, entretien et fourniture du linge de maison, entretien quotidien des chambres, etc.) et que cette activité est exercée dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ou en zone franche urbaine (ZFU), vous pouvez également bénéficier d’une exonération, sauf délibération contraire des collectivités territoriales. Dans ce cas, le plus simple est de faire une demande express directement auprès de la mairie de la commune dans laquelle votre location meublée se situe.
Une exonération est également prévue par un redevable qui réalise moins de 5 000 € de chiffres d’affaires HT par an.
Comment se calcule la CFE pour une location meublée ?
Lorsque la location meublée n’est pas exonérée de CFE, la base d’imposition est déterminée en fonction de la valeur locative des biens utilisés pour l’activité professionnelle, et ce, uniquement pour ceux qui sont soumis à la taxe foncière. Cette valeur locative correspond aux biens dont le propriétaire a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence.
Un taux variable selon la commune (où l’entreprise a son principal établissement) est appliqué à la valeur locative pour déterminer le montant de la CFE. Il est donc possible que d’une location à une autre, le montant à payer ne soit pas identique, même si les caractéristiques du logement et la valeur locative sont les mêmes.
Si vous voulez apprécier ce taux dans votre situation, l’administration fiscale a mis un nouvel outil à votre disposition : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/R66389
Cependant, la plupart des loueurs en meublé sont assujettis à la cotisation minimum en vertu de l’article 1647 D du CGI. Cette cotisation est calculée à partir d’une base dont le montant est fixé par le conseil municipal. La base minimum varie entre 243 euros et 2 433 euros en 2025 pour les contribuables dont le chiffre d’affaires (CA) ou les recettes hors taxes annuelles sont inférieurs à 100 000 euros.
Déclaration et paiement
Lorsqu’un particulier exerce une activité de loueur en meublé, il est crucial de comprendre les règles concernant la déclaration et le paiement des impôts associés à cette activité.
En étant bien informé des obligations fiscales relatives à l’activité de loueur en meublé, il est possible de profiter des avantages fiscaux prévus par la loi.
Déclaration d’activité pour la CFE :
Lorsqu’un loueur en meublé, qu’il soit LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel), démarre son activité, il doit obligatoirement effectuer une déclaration d’activité en remplissant le formulaire P0i.
Cette déclaration peut être réalisée en ligne via le site des impôts ou, dans certains cas, par l’inscription au greffe du tribunal de commerce.
Une fois cette déclaration effectuée, le loueur est automatiquement inscrit auprès des services fiscaux pour le paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Paiement de la CFE :
Le paiement de la CFE se fait chaque année, généralement avant le 15 décembre.
Les loueurs doivent déclarer et régler cette cotisation en ligne via l’espace dédié aux entreprises sur le site des impôts.
Depuis le 1er octobre 2014, toutes les entreprises redevables de la CFE ont l’obligation de recourir à un moyen de paiement dématérialisé pour régler le montant de l’acompte et du solde du rôle général.
Plusieurs options pour le paiement sont proposées :
– l’adhésion au prélèvement à l’échéance ;
– l’adhésion au prélèvement mensuel, par dixième ;
– le paiement direct en ligne sur l’espace impots.gouv jusqu’au 15 décembre de l’année en cours ;
Selon le montant à payer de CFE (Au delà de 3 000€ selon les dispositions actuelles), le redevable a le choix entre le paiement mensualisé et le paiement en deux tranches, 50 % du montant mis en recouvrement en N-1 au plus tard le 15 juin et le solde au plus tard le 15 décembre.
Il est donc essentiel pour les loueurs de bien respecter les délais et les étapes administratives afin d’éviter des pénalités ou des majorations de paiement.
Exceptions à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Contrairement à la location meublée, la location nue (où les biens sont loués sans meubles) n’est pas soumise à la CFE. Cela s’explique par le fait que la location nue est considérée comme une activité civile (généralement un contrat de bail entre particulier), et non une activité commerciale.
