La fiscalité LMNP désigne l’ensemble des règles d’imposition qui s’appliquent aux revenus tirés de la location d’un logement meublé, lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel. Ces sommes ne sont jamais déclarées en revenus fonciers : elles relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la catégorie fiscale des revenus d’activité commerciale, et vous choisissez entre deux régimes fiscaux, le micro-BIC et le régime réel.
Vous venez d’ouvrir un gîte, ou vous y réfléchissez, et vous découvrez un vocabulaire entièrement nouveau. Abattement, amortissement, foyer fiscal, sigle LMNP : chaque terme est défini ici, en une phrase, dès sa première apparition.
Pour rendre les calculs lisibles, un seul exemple sert de fil rouge du début à la fin. Camille loue un gîte à Dinan, en Bretagne. Elle a encaissé 14 400 € de loyers perçus en 2025, soit 1 200 € par mois en moyenne. Elle a acheté ce bien 180 000 €. Sa tranche d’imposition, c’est-à-dire le taux appliqué à la dernière part de ses revenus, est de 30 %.
À la fin de cette lecture, vous saurez quel régime vous concerne, combien vous paierez, quelles dépenses sont déductibles et quels formulaires déposer.
Sommaire
Qu’est-ce que la fiscalité LMNP ?
Le sigle LMNP signifie loueur en meublé non professionnel. Il désigne un particulier qui loue un logement garni de meubles sans que cette activité soit qualifiée de professionnelle par l’administration fiscale.
Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La liste est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Les revenus de locations meublées non professionnelles sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non dans celle des revenus fonciers réservée aux locations vides. Cette distinction commande tout le reste : le calcul des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) repose sur des règles de charges et d’amortissement propres à l’activité commerciale.
Concrètement, aux yeux du fisc, votre gîte est une petite entreprise. Vous n’encaissez pas un simple loyer : vous exploitez une activité, avec un chiffre d’affaires, des charges et un résultat.
Existe-t-il des cas où rien n’est imposable ?
Oui, mais ils sont étroits et concernent uniquement la location d’une partie de votre habitation principale. Deux situations sont prévues.
La première vise la location habituelle de pièces à des personnes qui n’y élisent pas domicile : les recettes sont exonérées si elles ne dépassent pas 760 € par an, charges comprises. Au-delà de ce plafond, la totalité des sommes devient imposable.
La seconde vise les pièces qui constituent la résidence principale du locataire, à un loyer jugé raisonnable. Au titre de l’année 2025, ce loyer devait rester inférieur à 213 € par mètre carré et par an en Île-de-France, et à 157 € dans les autres régions.
En clair, si vous louez un gîte indépendant, ces exonérations ne vous concernent pas.
Pourquoi votre régime fiscal pèse autant sur votre impôt ?
Un régime fiscal est la méthode de calcul de votre bénéfice imposable. Pour les revenus de locations meublées, deux méthodes existent, et l’écart entre les deux se compte souvent en milliers d’euros.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, c’est-à-dire un pourcentage retiré automatiquement de vos recettes pour représenter vos dépenses. Le régime réel, lui, retient vos dépenses réelles, justificatifs à l’appui, plus l’amortissement du bien.
Sur le cas de Camille, avec 14 400 € de loyers encaissés au titre des revenus 2025, la facture varie fortement : environ 4 899 € d’impôt et de prélèvements sociaux au micro-BIC pour un meublé non classé, contre environ 768 € au régime réel. Le détail de ces deux calculs est repris plus bas.
En clair, le choix du régime n’est pas qu’une simple formalité administrative. C’est la décision fiscale la plus lourde de votre activité, et elle se prend en amont, pas au moment de remplir la case.
Le fonctionnement du régime micro-BIC en 2026
Le régime micro-BIC est le régime simplifié de la location meublée. Vous déclarez le total de vos recettes, l’administration retire un abattement forfaitaire, et vous êtes imposé sur le solde. Aucune charge ne peut être déduite en plus.
Quels seuils et quels abattements ?
Au titre des revenus 2025, déclarés au printemps 2026, le micro-BIC s’applique si vos recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas :
- 15 000 € pour les locations de meublés de tourisme non classés, avec un abattement de 30 % ;
- 77 700 € pour les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme classés et les autres locations meublées, dont la location meublée de longue durée, avec un abattement de 50 %.
L’abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Pour les recettes encaissées à compter du 1er janvier 2026, la loi de finances pour 2026 a relevé le seuil de la catégorie des prestations de services de 77 700 € à 83 600 €, seuil constaté par l’arrêté du 27 janvier 2026. Le plafond de 15 000 € des meublés non classés reste inchangé.
Un meublé de tourisme classé a obtenu une décision de classement de 1 à 5 étoiles délivrée par un organisme agréé. La démarche est facultative, mais elle double presque votre abattement.
Le calcul appliqué à notre exemple
Le gîte de Camille n’est pas classé. Ses 14 400 € restent sous le plafond de 15 000 €, elle relève donc du micro-BIC. L’abattement de 30 % retire 4 320 €, son bénéfice imposable ressort à 10 080 €.
Sur cette base, l’impôt sur le revenu atteint 3 024 € à 30 %. S’y ajoutent les prélèvements sociaux, contributions destinées au financement de la protection sociale, au taux global de 18,6 % au titre des revenus 2025, soit 1 875 €. Total : 4 899 €.
Point de vigilance : si Camille faisait classer son gîte, l’abattement passerait à 50 %, sa base tomberait à 7 200 € et sa facture à environ 3 499 €. Un dossier de classement lui ferait donc gagner près de 1 400 € par an.
Le fonctionnement du régime réel et les déduction à faire
Le régime réel consiste à imposer votre bénéfice véritable : recettes encaissées, moins vos dépenses réelles, moins l’amortissement de votre bien. Il s’applique automatiquement au-delà des seuils du micro-BIC, et sur simple option en dessous.
Quelles sont les charges déductibles ?
En location meublée, les charges déductibles ne font l’objet d’aucune liste officielle. Une dépense est admise si elle est engagée dans l’intérêt direct de l’exploitation, si elle est réelle, justifiée, et rattachée à l’exercice concerné.
En pratique, vous pouvez déduire les charges suivantes :
- les intérêts d’emprunt et les frais de dossier bancaire ;
- la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises ;
- l’assurance du logement et l’assurance loyers impayés ;
- les frais de gestion, dont les commissions des plateformes de réservation ;
- l’entretien, les réparations et les petites fournitures d’accueil ;
- les honoraires de comptabilité.
Comment fonctionne l’amortissement ?
L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix d’achat du bien et des meubles, pour tenir compte de leur usure. Il n’y a pas de sortie d’argent : c’est une charge comptable, et c’est le principal atout du régime réel.
Une limite existe. La quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser la différence entre le total des loyers et les autres charges de l’activité. Autrement dit, l’amortissement ne peut jamais créer de déficit. Le reliquat non utilisé reste reportable sans limitation de durée.
Le calcul appliqué à notre exemple
Camille recense 6 220 € de charges : 2 600 € d’intérêts d’emprunt, 900 € de taxe foncière, 320 € d’assurance, 1 150 € de frais de gestion et de commissions, 600 € d’entretien, 400 € de comptabilité, 250 € de cotisation foncière des entreprises.
Son amortissement annuel s’élève à 6 600 €, dont 1 200 € pour le mobilier. Le plafond de déduction est de 14 400 € moins 6 220 €, soit 8 180 €. Ses 6 600 € passent donc intégralement.
Résultat imposable : 14 400 moins 6 220 moins 6 600, soit 1 580 €. L’impôt sur le revenu atteint 474 €, les prélèvements sociaux 294 €. Total : 768 €, contre 4 899 € au micro-BIC.
Point de vigilance : avec un amortissement de 9 000 €, seuls 8 180 € auraient été déduits, et 820 € reportés sur les exercices suivants.
Micro-BIC ou réel : comment choisir pour votre gîte ?
La différence entre les deux régimes réside dans un arbitrage simple : l’abattement forfaitaire est-il supérieur ou inférieur au total de vos charges réelles et de votre amortissement ?
Le micro-BIC est généralement adapté lorsque vous n’avez pas d’emprunt, peu de charges et un bien classé qui ouvre droit à 50 % d’abattement. Le régime réel devient intéressant dès que vous remboursez un crédit, réalisez des travaux ou supportez des commissions de plateforme élevées.
Trois points décident souvent à eux seuls :
- un logement détenu en indivision ne peut pas bénéficier du régime micro, le régime réel est alors obligatoire ;
- un déficit issu d’une location meublée non professionnelle est reportable pendant 10 ans, mais uniquement sur des revenus de même nature ;
- le régime réel exige une comptabilité conforme au plan comptable général, donc un coût d’accompagnement.
Que se passe-t-il si vous dépassez le seuil ?
Un dépassement isolé ne change rien. Vous quittez le régime micro seulement après deux années civiles consécutives au-dessus du plafond, et la sortie prend effet le 1er janvier suivant.
Vous basculez alors au régime réel simplifié, applicable pour la période 2026 à 2028 entre 83 600 € et 286 000 € de recettes annuelles. Au-delà de 286 000 €, c’est le régime réel normal qui s’applique, avec des obligations comptables renforcées.
Point de vigilance : anticipez, car la comptabilité complète doit être tenue dès le 1er janvier concerné.
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LMNP ou LMP : où se situe votre foyer fiscal
Le foyer fiscal regroupe l’ensemble des personnes portées sur une même déclaration des revenus. C’est à ce niveau, et non bien par bien, que se décide votre statut.
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque les deux conditions de l’article 155, IV-2 du Code général des impôts sont réunies la même année :
- les recettes de location meublée de tous les membres du foyer dépassent 23 000 € ;
- ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer, salaires, pensions et bénéfices professionnels compris.
Si une seule condition manque, vous restez LMNP, loueur en meublé non professionnel. C’est le cas de Camille : 14 400 € de recettes, un salaire de 32 000 €, aucune des deux conditions n’est remplie.
Attention à une règle sociale distincte. Les loueurs de meublés de courte durée dont les recettes dépassent 23 000 € par an relèvent des cotisations sociales versées aux organismes de sécurité sociale, en application de l’article L. 611-1, 6° du Code de la sécurité sociale. Pour les chambres d’hôtes, le seuil correspondait à un revenu imposable supérieur à 6 123 € en 2025.
Quelles démarches et quelle déclaration des revenus prévoir ?
Avant même votre première réservation, deux formalités s’imposent. Elles sont souvent oubliées, et leur absence bloque tout le reste.
Les formalités de départ
Dans les quinze premiers jours suivant le début d’activité, vous devez déposer une déclaration de création d’entreprise en ligne sur le guichet des formalités des entreprises. Vous obtenez alors un numéro SIRET, l’identifiant de votre activité, indispensable pour déclarer ensuite.
Pour être qualifié de meublé de tourisme ou de chambre d’hôtes, vous devez également déposer une déclaration en mairie. Certaines communes exigent en plus une autorisation préalable.
Enfin, la première année de location, une déclaration n° 1447 C-SD de cotisation foncière des entreprises est à déposer au plus tard le 31 décembre auprès du service des impôts des entreprises du lieu du bien.
Cette cotisation est un impôt local dû par les entreprises. Une exonération automatique s’applique la première année et aux redevables relevant de la base minimum dont les recettes de référence n’excèdent pas 5 000 €, en application de l’article 1647 D du Code général des impôts. Les communes peuvent par ailleurs délibérer pour rétablir cette cotisation sur les meublés de tourisme situés dans une habitation personnelle.
Les déclarations annuelles
Au micro-BIC, vous reportez vos recettes sur la déclaration complémentaire n° 2042-C PRO, rubrique des revenus des locations meublées non professionnelles. Rien d’autre à produire.
Au régime réel, vous déposez une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes, par voie dématérialisée, au plus tard le deuxième jour ouvré du mois de mai. C’est également ce dépôt qui vaut option pour le réel, auprès du service qui gère les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à savoir le service des impôts des entreprises.
Point de vigilance : l’option pour le réel est valable un an et se renouvelle automatiquement. Pour revenir au micro, vous devez la dénoncer expressément par courrier.
Les règles fiscales évoluent chaque année, et chaque situation patrimoniale a ses particularités. Faites vous accompagner par nos experts avant de vous engager.
La fiscalité LMNP : le jour de la revente
Les plus-values réalisées par un loueur non professionnel sont imposées comme des plus-values de particulier, et non comme des plus-values professionnelles. Une plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Une évolution majeure s’applique depuis le 16 février 2025, en application de la loi de finances pour 2025. Le prix d’acquisition retenu pour le calcul doit être diminué du montant des amortissements précédemment déduits au régime réel, conformément à l’article 39 C du Code général des impôts.
Appliqué à notre exemple : si Camille a déduit 66 000 € d’amortissements sur la durée de détention, son prix d’acquisition de 180 000 € est ramené à 114 000 €. Sa plus-value imposable augmente donc de 66 000 €.
En clair, l’économie d’impôt obtenue pendant l’exploitation se retrouve en partie à la revente. Cela ne condamne pas le régime réel, car les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer, mais cela s’intègre au calcul dès l’achat.
Conclusion
Vous savez désormais situer votre activité : des revenus imposés en bénéfices industriels et commerciaux, un statut LMNP tant que vous restez sous les 23 000 € ou sous vos autres revenus d’activité, et deux régimes fiscaux aux effets très différents. Sur le gîte de Camille, l’écart atteignait 4 131 € pour une seule année.
Il vous reste une décision : micro-BIC ou régime réel, selon vos charges, votre emprunt et le classement de votre bien.
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Questions fréquentes
Comment déclarer ses revenus en fiscalité LMNP quand on débute ?
Immatriculez d’abord votre activité sur le guichet des formalités des entreprises dans les quinze jours, pour obtenir un numéro SIRET. Reportez ensuite vos recettes sur la déclaration n° 2042-C PRO si vous êtes au micro-BIC, ou déposez une déclaration n° 2031 si vous avez opté pour le régime réel.
Quelle est la différence entre le micro-BIC et le régime réel ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 30 % ou 50 % sur vos recettes, sans déduction de charges. Le régime réel déduit vos dépenses réelles et l’amortissement du bien. Le réel est souvent plus favorable en présence d’un emprunt ou de travaux.
Faut-il payer des cotisations sociales en LMNP ?
Non dans la majorité des cas. Vos revenus supportent des prélèvements sociaux au taux global de 18,6 % au titre des revenus 2025. Des cotisations sociales sont dues aux organismes de sécurité sociale si vos recettes de location de courte durée dépassent 23 000 € par an.
La fiscalité LMNP change-t-elle si mon meublé est classé ?
Oui, nettement au micro-BIC. Un meublé de tourisme classé bénéficie d’un abattement de 50 % et d’un seuil de 83 600 € au titre des revenus 2026, contre 30 % et 15 000 € pour un meublé non classé. Le classement est facultatif.
Sources citées
- Les régimes d’imposition, Direction générale des Finances publiques, page mise à jour le 8 avril 2026.
- Les locations meublées, Direction générale des Finances publiques, page mise à jour le 8 avril 2026.
- Hébergement touristique et micro-entreprise : règles applicables aux revenus 2025, Direction de l’information légale et administrative, vérifié le 21 février 2026.
- Quels sont les nouveaux seuils de la micro-entreprise ?, Direction de l’information légale et administrative, publié le 26 février 2026.
- Arrêté du 27 janvier 2026 constatant divers tarifs et seuils de régime de déclaration, Journal officiel de la République française, 27 janvier 2026.
- Code général des impôts, article 50-0, Légifrance.
- Guichet des formalités des entreprises, Institut national de la propriété industrielle.
